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概要： 年后，二手房交易量一浪高過一浪，家裝公司紛紛見勢推出老房裝修項目，老房換裝、老房套餐層出不窮，但是二手房到底要怎么裝，卻難住了不少消費者。本刊家居研究院最近陸續(xù)接到許多購置二手房業(yè)主的咨詢電話，關(guān)于二手裝修費用、結(jié)構(gòu)拆改、空間規(guī)劃都成了業(yè)主們的難題。
年后，二手房交易量一浪高過一浪，家裝公司紛紛見勢推出老房裝修項目，老房換裝、老房套餐層出不窮，但是二手房到底要怎么裝，卻難住了不少消費者。本刊家居研究院最近陸續(xù)接到許多購置二手房業(yè)主的咨詢電話，關(guān)于二手裝修費用、結(jié)構(gòu)拆改、空間規(guī)劃都成了業(yè)主們的難題。
本期《家居周刊》就二手房裝修中的關(guān)鍵問題采訪了相關(guān)設(shè)計師與工程人員，希望能為正在遭受二手房裝修困惑的讀者們抽絲剝繭，也為未來有二手房裝修計劃的讀者提供實戰(zhàn)經(jīng)驗。
“二手房裝修普遍要比同面積新房貴”， 記者在采訪時設(shè)計師與工程人員表示，因為二手房裝修涉及的工程量與施工難度，都會導致二手房裝修費用比新房裝修高出一截，尤其是基礎(chǔ)裝修部份，老房一般比同面積新房費用高出20%-50%左右，并且裝修耗時也比新房長，例如一套二居室新房裝修需要30-35天，同面積老房裝修則需要40-45天?！芭f房的墻面鏟除、墻地磚拆除、水電改造、功能區(qū)改建等項目都比新房復雜”，正如一位讀者感嘆的那樣，“二手房裝修真是一項浩大工程！”
關(guān)鍵詞1 拆改細節(jié)
拆對了也能省錢——老房室內(nèi)拆改勿蠻干
二手房、老房陳舊的墻面、掛臟的墻地磚、款式顏色過時的門窗，重新裝修時大多數(shù)業(yè)主都會選擇將老舊的東西拆掉，但是到底是讓路邊游擊隊（或自己動手）還是請專業(yè)人士來拆除，很多業(yè)主都在心里犯嘀咕。
據(jù)記者了解，家裝公司舊房拆除費用一般按平米數(shù)收費，根據(jù)老房拆除程度不同，費用在千元至幾千元不等。“拆除的費用雖然不便宜，但是老房拆改應該讓專業(yè)人員來動工，否則可能會對后期設(shè)計、施工留下隱患，恢復、修補的費用可能遠遠高于拆改的費用”。
盲目拆改留后患
老房里的墻地磚、門窗雖然拆除起來并不復雜，但是如果盲目拆除，很可能會破壞水路、電路等隱蔽工程，后期恢復既要增加施工費用，還要影響工期。一些業(yè)主在拆除時會考慮聘請小施工隊，但是一些路邊施工隊人員缺乏專業(yè)的室內(nèi)拆除經(jīng)驗，往往在拆除時不計后果，野蠻施工，例如一些施工隊在拆門時，用大錘子敲打，直接將門周圍的墻壁敲裂，將門強行拉出來，這樣的做法很容易破壞墻面，尤其是輕體墻，一旦輕體墻破裂，修補非常復雜，而且墻體也沒有原來結(jié)實，甚至對隔壁墻面帶來影響。
工程人員表示，非專業(yè)人士拆除衛(wèi)生間以及廚房的墻地磚時，將鑄鐵水管砸裂、墻體砸壞的情況屢見不鮮，尤其是衛(wèi)生間的管道和防水，一旦被破壞，衛(wèi)生間很容易滲水到樓下，影響樓下住戶的日常生活，引起鄰里糾紛。
另外，如果老房、二手房中有需要保留的地板、櫥柜等，拆除時需要用專業(yè)材料將其保護起來，但是非專業(yè)人員施工時往往忽略這一程序，給業(yè)主帶來損失。李女士家在局部翻修時，施工人員未對其兩個黑檀書柜做成品保護，而直接將書柜放到陽臺，經(jīng)過十幾天的日曬，書柜背面開裂，損失上萬元。
還需注意的是，老房暖氣、煤氣等管道一般體積大，不甚美觀，如果需要拆除一定要請相關(guān)公司專業(yè)人員拆除，避免跑水、漏氣等嚴重安全問題發(fā)生。
拆除材料二次利用
購買了二手房的業(yè)主對于舊房裝修一般都抱著“推倒重來，大干一場”的態(tài)度，但是，舊房裝修不但拆除工程量大，拆除后的垃圾處理起來也非常麻煩，剛剛開始裝修二手房的劉女士將老房內(nèi)的裝修全部拆除，不但裝修費用高出來預算的20%，垃圾運輸費也花掉了1千多元。
設(shè)計師建議，從經(jīng)濟角度考慮，老房內(nèi)裝修可以適當保留，例如廚房里的墻磚，如果沒有出現(xiàn)開裂、空鼓就可以保留，因為放入櫥柜后，墻磚大部分會被擋??；原有的地板、吊頂、吊柜等，改造后都可以再利用，同時其他部位拆卸下來的木料可以用來包門、窗等。
裝修之前應先對居室裝修情況進行“摸底”，設(shè)計師表示，業(yè)主可以查看老房里是否有新裝修的地方，陽臺吊頂、塑鋼窗否能繼續(xù)使用，地板、地磚的新舊，如果可以保留，業(yè)主在與設(shè)計師“交底”時提出廢物利用，設(shè)計師也會考慮。
讀者支招：二手房別隨便拆
宋先生剛剛裝完二手房，積累了不少心得，他告訴記者，二手房裝修時千萬別隨便拆，“二手房有很多東西都是可以利用起來，一旦拆了真成了一堆廢品”。宋先生表示，如果二手房內(nèi)的裝修不是很舊，通過刷墻、貼壁紙等局部翻修就可以讓居室煥然一新，再通過后期點綴，居室就能更加溫馨。
如果要進行拆卸，也應該“精耕細作”，“很多拆下來的東西還可以再利用”，例如舊的鐵窗可以自己焊接一個鐵藝飾品、石材可以裝飾電視背景墻。
門窗改良好了也能省下不少開銷，如果老房的內(nèi)門質(zhì)量不錯，就能繼續(xù)使用，在原來的門上加些線條，也可以以原來的門作為毛坯，重新變化樣式，還可以給原來的門漆上漂亮的顏色。
宋先生對自己家的“二手”木門也進行了創(chuàng)造性地改動，他將原來的木門門套漆金咖啡色，再花了四百多元買了扇很漂亮的帶弧線的白色模壓門。很多參觀過他家的朋友對他家富有個性的“門面”紛紛表示“漂亮、大方”、“有創(chuàng)意”。
關(guān)鍵詞2：工程施工
逐個擊破二手房施工“要害”
二手房水路改造應一次到位，日后使用更加方便。
“如果預算不夠，寧愿少買配飾，也要把安全用電的功夫做足”設(shè)計師如是說。
有設(shè)計師說，相比新房，二手房的設(shè)計和施工都是更大的考驗，原來不合理的空間規(guī)劃、室內(nèi)管道、水電路布局都要進行更新，如何將原來的空間調(diào)整至更舒適的狀態(tài)，首先要保證二手房的施工細節(jié)全面“到位”。
墻壁 沙灰墻要鏟到底
老房的墻面往往是“翻新手術(shù)”的重點部位，尤其是六七十年代的老房，一般是白灰和沙子攪拌的沙灰墻，時間一長，基底老化非常嚴重，為了防止墻面開裂，裝修時應將沙灰層鏟至紅磚墻，然后用水泥找平，再批刮膩子，上墻漆。如果預算實在有限，工程人員也表示可以鋪一層石膏板，石膏板有防裂的作用，然后再進行處理。如果墻面基底較好，則可以進行局部貼布防裂處理。
老房墻面問題可謂不少：施工不夠規(guī)范、建筑誤差大、墻體凹凸不平、陰陽角不平直，這些問題在翻修時都應該是“突擊”的關(guān)鍵。
水路 實用與美觀兼顧
水路是老房、二手房改造的又一重點，老房的水路基本都明管，不但占據(jù)空間也影響美觀，許多業(yè)主都會要求設(shè)計師將室內(nèi)明管設(shè)計為暗管。但工程人員建議，衛(wèi)生間和廚房應該適當留用一些明管，通過設(shè)計將明管美化，而不是一味改為暗管。例如燃氣熱水器管線可以走一段不長的明管，日后使用、維修都比較方便。
老房的室內(nèi)管道一般為鑄鐵管或鍍鋅管，經(jīng)過長時間使用，鑄鐵管和鍍鋅管容易銹蝕，導致漏水、暖氣管跑水等問題，翻新時室內(nèi)水路管道可改為PPR管。
一些較大的二手房，由于水路布局不合理，水循環(huán)時間較長，從冷水到熱水的出水耗時較多，這樣的情況可以增加循環(huán)水路，但是水路管道會比正常情況多出近70%，費用比較昂貴。從經(jīng)濟角度考慮，在有空間的情況下，可以在洗手位置加小廚寶，便于使用熱水。
防水是水路改造必須考慮的問題，一些老房曾經(jīng)做過防水，但是翻修時切勿冒然進行避水試驗，檢查防水層是否遭到破壞，因為拆除時防水層可能受到破壞，如果進行避水試驗，水會滲漏到樓下。做避水試驗前應檢查防水是否損壞，工程人員表示，老房的防水一般都采用黑色防水，如瀝青油、聚氨酯等，而現(xiàn)在的防水是透明的，是否破壞很好辨認。
電路 考慮未來使用功能
電路翻新時，用電安全應擺在首位。老房的電路布局弱點甚多，強電很難負荷現(xiàn)代家庭的用電需求，弱電也基本不到位，一般老房的弱電都是日后需要才增加明線，并且電源、插座非常少。
微波爐、電熱水器、空調(diào)、電冰箱等大功率電器，現(xiàn)代家庭使用得越來越多，老房電路的負荷量相形見絀，電路里的鋁芯線、線徑細小的電線都是被淘汰的對象。
從用電安全角度考慮，一般家庭中的插座、照明、大功率電器應“兵分三路”。 為了節(jié)約裝修費用，原有線路如果符合標準可以保留，但新增的插座和照明電路應從配電箱單獨走線，任意接線或在原電路上增加插座和照明用電會造成單個電路負荷過大，容易引起跳閘或燒壞電源總閘，甚至引起火災。
此外，老房原有插座有的可能沒有接地（一般只有兩個孔的插座都缺少接地），為了居室安全最好更換。電話線路、網(wǎng)線、視頻線等弱電項目，改造前要先考慮好各種弱電插座的安裝位置，各主要功能間都應留出弱電插座，衛(wèi)生間也應考慮電話插座。
結(jié)構(gòu) 亂拆、亂搭皆不可取
承重墻一定不能拆，工程人員再三強調(diào)，由于一些老房空間面積小、布局不合理，拆墻擴大空間的事情時有發(fā)生，“承重墻不但涉及自身安全，也關(guān)系到整棟樓住戶的安全?！痹诓鸪覂?nèi)墻體時，只有輕體墻可以拆，拆卸門窗、墻磚時也要避免“割傷”承重墻的“筋骨”。
除了亂拆，室內(nèi)亂搭現(xiàn)象也要盡量避免，一些兩居室老房的衛(wèi)生間較小但臥室寬敞，在大臥室內(nèi)開辟出另一個衛(wèi)生間也成了一些設(shè)計師的“神來之筆”，工程人員強調(diào)，如果在臥室內(nèi)隨意搭建衛(wèi)生間，隔音、防水、樓板承重都可能出現(xiàn)問題。
關(guān)鍵詞3：空間設(shè)計
看四平米小廚房如何 “變身”
老房面積小、空間規(guī)劃不合理是業(yè)主抱怨最多的話題，設(shè)計師表示，在面積有限的情況下，老房首先要考慮空間規(guī)劃，打造出相對舒適的使用空間，然后再考慮美觀。下面以一套兩居室的四平米小廚房為例，解析二手房的空間規(guī)劃訣竅。
收納 派上整體櫥柜
老房的廚房不但面積小，通常采光、通風條件也不理想。采光問題一般可以通過室內(nèi)顏色調(diào)整，使用色彩一般以淺色系為主，比如橘色、明黃、海藍等，可以增大空間視覺感。
如果收納空間不足，整體櫥柜是上佳的選擇，碗碟、刀叉、鍋具、雜物都可以在整體櫥柜中找到收納的位置。對于面積小的廚房，整體櫥柜能夠起到較好的收納作用，讓空間顯得干凈敞亮。
整體櫥柜的款式不宜復雜，最好選擇簡約時尚的烤漆、防火門板，少了復雜繁瑣的線條圖案，能夠讓空間更加簡潔流暢，吊柜使用玻璃、金屬材質(zhì)都可以讓空間顯得透亮清爽。
墻面充分利用
廚房空間小，櫥柜設(shè)計時應盡量考慮抽屜，抽屜的儲存量非常大，價格也比較便宜。如果家庭成員少，櫥柜的吊柜也可以“簡化”為隔板，使用隔板不會減少櫥柜的收納功能，反而可以讓廚房顯得更加通透。
布局 一字型與L型最佳
廚房面積有限，在布局上首先要滿足操作空間，在廚房設(shè)計中，通常講究“三角形工作空間”概念。比如水槽、操作臺和灶臺的位置，最理想的就是一個三角形區(qū)域，并且相隔的距離不超過一米。不過，在狹長型的廚房中，這樣的設(shè)計未必能夠?qū)崿F(xiàn)。小面積廚房采用貼墻的布局最為合適，也最節(jié)省空間，因此，小廚房采用一字型或者L型布局能讓整個廚房顯得開闊。
一字型廚房的工作區(qū)沿一面墻一字排開，給人簡潔明快的感覺。在走道寬度不夠或者不能容納平行式設(shè)計的情況下經(jīng)常采用一字型設(shè)計，為了保證走道通暢，這種空間結(jié)構(gòu)的工作區(qū)組合必須很簡單。
L型廚房布局可以實現(xiàn)“三角形工作空間”：工作區(qū)沿墻作90度雙向展開成L型，可供兩人或多人共同使用廚房。如果小廚房的條件允許，足夠方正，采用L型設(shè)計非常節(jié)省空間。如果是開放式的L型廚房，可將短的一邊設(shè)計成隔斷的工作臺，或直接設(shè)計成小餐桌。
功能 廚房不只是廚房
老房的面積本來就不大，如果廚房只是“奢侈”地獨享烹飪的身份就太過浪費，除了烹飪，廚房還能肩負其他功能空間，例如餐區(qū)、吧臺
在廚房內(nèi)設(shè)計石材導臺，再配上高靠背椅子，既可以作為操作區(qū)也可以作為餐區(qū)，將餐區(qū)與廚房結(jié)合起來，朋友光臨時還可以作為臨時吧臺開party。
如果更加追求時尚、前衛(wèi)，還能將廚房設(shè)計為開放式，只要墻體不是承重墻，就可以輕而易舉地把廚房敞開，利用綠植、紗幔做藝術(shù)隔斷，這樣一方面可以增加客廳的空間延展性，另一方面也可以把漂亮的整體廚房展示出來，將廚房與客廳完美結(jié)合。
角落不要浪費
細節(jié) 別放過角落空間
在空間有限的廚房內(nèi)，用上一些小道具，可以立刻讓廚房變得靈巧好用：轉(zhuǎn)角處配上橢圓形切菜板、水盆下方裝上內(nèi)置垃圾桶、空白墻面上配置簡易掛件，這些小道具能夠?qū)⒍址开M小的廚房空間充分運用起來。一些幫助收納的小五金，可將洗滌用品、烹飪廚具等雜物一一整齊收納。
轉(zhuǎn)角也是空間
設(shè)計師表示，小廚房在設(shè)計時要全方位開發(fā)空間，微波爐、冰箱等大型電器都可以嵌入整體櫥柜，如果日后還有增加廚房電器的需求，應該留出電源與空間。
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