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概要： 驗房師 為房屋做"健康檢查"
一手房：收房前
請個驗房師來把把關
隨著市場的發(fā)展，購房者在買賣房屋時的心理也漸趨成熟。一方面，他們對住宅的品質要求已經(jīng)由最初的只看重地段、環(huán)境，到目前對房屋的內在質量，包括房屋的安全性、使用功能、美觀舒適性都予以了相當?shù)年P注；另一方面，由于一些開發(fā)商為了降低開發(fā)成本以獲取更大利潤，在發(fā)包工程時往往過分節(jié)約建設成本，或者是起用技術水平不合格的施工隊伍，造成了一手房質量的不穩(wěn)定性。
兩方面原因共同作用，激發(fā)了購房者的質量意識和維權意識。他們迫切需要有一方機構，在收房前為他們的房屋作一個較為系統(tǒng)的質量“診斷”，以確保長住久安。然而，第三方質量監(jiān)管的缺失卻使業(yè)主的這一愿望成為遺憾。
據(jù)同太驗房師工作室董事長金衛(wèi)平介紹，目前，一手房質量驗收采取“五方驗收備案制”，即由開發(fā)商、設計方、施工方、監(jiān)理方、勘測方對房屋進行質量抽檢，抽檢比例一般為5%，合格后報質檢部門備案。因此，一手房難以實現(xiàn)“一房一驗”，難以保證每一套物業(yè)都能完全合乎購房合同以及建筑行業(yè)的標準。在這種情況下，獨立的第三方驗房師的存在就顯示出了必要性。
和“五方檢驗”的任何一方都不同，獨立的第三方驗房師并不服務于開發(fā)商，也并不是簡單執(zhí)行消費者的某個指令。他的工作內容以房屋相關質量規(guī)范和標準為依據(jù)，檢驗范圍包括房屋的水電安裝、室內裝飾、建材材質、土建質量等眾多方面。從這一點來說，一名合格的驗房師必須是技術上的“雜家”，且能夠從房屋表面現(xiàn)狀推斷出內在的質量問題。
上海房地產(chǎn)專修學院驗房師指導老師、上海同圣信息技術有限公司工程技術總監(jiān)管懷圣介紹，在一手房驗房過程中，驗房師的職責主要包括以下幾方面：
一、住宅各部位是否滿足使用功能（檢查是否有不符合設計規(guī)范的問題），如門窗、電源開關等是否可以正常使用；二、住宅各部位施工質量是否符合設計要求和施工規(guī)范要求，如地面是否平整、墻面是否有滲水；三、住宅內設備、使用材料、施工質量是否符合合同及相關規(guī)定約定；四、現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)問題的整改意見和建議。
除此之外，驗房師還應當將裝修的注意事項提示給驗房委托人，避免委托人在自主裝修時降低房屋居住的安全性。
二手房：規(guī)避交易糾紛
讓驗房師來發(fā)現(xiàn)瑕疵
據(jù)介紹，在美國、英國等房地產(chǎn)市場比較發(fā)達的國家和地區(qū)，驗房已成為買賣房屋過程中不可缺少的程序。在這些成熟的房地產(chǎn)市場，二手房往往占據(jù)了絕對主導地位，因此對二手房進行質量檢驗在驗房師的工作范圍中占了極大的比重。目前，我國的二手房市場已相當火熱。以上海為例，2009年，無論是銷售量還是掛牌量，二手房都在整體市場中占據(jù)了優(yōu)勢地位。因此業(yè)內人士分析認為，驗房師這一職業(yè)也開始從一手房領域逐漸向二手房領域延伸。
據(jù)金衛(wèi)平介紹，目前，一手房各部分結構有開發(fā)商提供的一定保修期，但二手房在房屋質量上的風險就得完全由購房者自我控制和承擔。同時，和一手房相比，二手房的質量瑕疵具有較強的隱蔽性。由于不是專業(yè)驗房人士，購房者對于房屋質量的各個細節(jié)難以全面把握，且對于哪些質量問題影響居住安全，哪些細節(jié)可以忽略等，難以形成正確的認識。因此在交易或者交房之前，請一位權威專業(yè)的驗房師仔細檢驗二手房的質量問題就顯得很有必要了。
業(yè)內人士介紹，目前，二手房的檢驗內容包括：前住戶對原結構是否有更改；樓上、樓下的裝修是否對本層有結構上的影響；查看該房屋是否有滲漏和使用瑕疵、質量、安全隱患等。此外，驗房師還應該提醒購房者入住前需要整改的內容和方案等。
除了對房屋質量本身仔細檢驗外，在驗房之前或者是驗房過程中，驗房師還應該提醒購房者該房屋的結構使用期限和已經(jīng)使用的年限，指導購房業(yè)主查詢該房源的有關信息（是否有抵押和質押及財產(chǎn)糾紛）、戶內戶口信息（共有幾人）等，從而有效降低了二手房交易的風險。
業(yè)主維權
驗房報告具有法律證據(jù)效力
不論在一手房交易還是二手房交易中，驗房師在購房者維權過程中，常?？梢蕴峁I(yè)的技術依據(jù)。這是因為，驗房師的職責范圍不僅僅是檢驗房屋質量，同時還包括提供給業(yè)主一些相關的專業(yè)咨詢。
如驗房師有責任為業(yè)主查看合同的相關條款，及時提醒業(yè)**利和義務的注意事項。在購房者咨詢過程當中，驗房師應提醒業(yè)主將驗房的時間放在收房之前。因為此時發(fā)現(xiàn)問題，整改過程不需要業(yè)主交納物業(yè)管理費。但如果是收房以后再發(fā)現(xiàn)問題，開發(fā)商已經(jīng)不承擔延期交房的違約，物業(yè)管理也按照正常情況開始收費了。
此外，在業(yè)主與開發(fā)商或者二手房的賣方就房屋整改意見發(fā)生沖突時，驗房師還應及時將相關法律、法規(guī)的適用文件提醒業(yè)主，并友情提供一些法律小常識。必要時，驗房師出具的驗房報告還可作為之后的法律依據(jù)進入訴訟程序。
管懷圣認為，驗房報告應當按照現(xiàn)行的國家、地方的法律、法規(guī)，以及行業(yè)的現(xiàn)行規(guī)范、標準為依據(jù)而出具，并且必須保證其各細節(jié)的完整性，如對于房屋具體瑕疵的部位、不符合規(guī)范條款的具體第幾條、第幾款、具體整改建議等都應一一指出，讓業(yè)主在沒有專業(yè)知識的情況下，能有足夠的理由為自己維權。萬一進入訴訟程序，法官只要能看到驗房報告就可以直觀地知道，具體的問題不符合哪條規(guī)范、規(guī)定。
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